Le bail commercial, ou bail 3-6-9
Mis à jour le 01/08/2024 - Par Camille Gayral
Sommaire
Le bail commercial 3 6 9 est le plus utilisé par les sociétés, commerçants et artisans. Il tient son nom de la durée du bail et des périodes de révision triennales. Utiliser le bail commercial 3 6 9 peut être intéressant pour le bailleur et pour le locataire, mais peut présenter des risques, qu'il faut anticiper. Sachez ce que peut contenir votre bail commercial 3 6 9, et comment le renouveler.
1 - Le principe du bail commercial, ou 3 6 9
Le bail commercial est souvent appelé « bail 3 6 9 », en raison de sa durée, 9 ans, et de la possibilité d’une résiliation triennale. Le locataire a donc la possibilité de résilier un bail 3 6 9 après 3 ans, 6 ans, ou au terme du bail.
Notez bien qu’il est tout à fait possible de signer un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans.
La notion de période triennale pour la résiliation d’un bail commercial ne s’applique qu’au locataire. Celui-ci doit être inscrit au Registre des Commerces et Sociétés (RCS), ou au registre des métiers (RM) pour pouvoir signer un bail 3 6 9.
En effet, si le propriétaire ou le bailleur décide de résilier un bail 3 6 9 avant 9 ans, il devra payer une indemnité d’éviction.
2 - La rédaction du bail commercial 3 6 9
Contrairement à un bail d’habitation, le bail commercial 3 6 9 n’impose aucun formalisme.
On peut très bien conclure un bail 3 6 9 sans aucun document signé, juste sur un engagement verbal.
Précisons tout de suite que procéder ainsi est très fortement déconseillé, et que la conclusion d’un bail commercial 3 6 9 par écrit est une précaution pour le bailleur et le locataire, même s’il existe entre eux des liens amicaux ou familiaux.
Dans le cas d’une personne possédant le local et le louant à sa propre société pour son activité professionnelle en bail commecial 3 6 9, un contrat écrit est souhaitable, pour pouvoir justifier loyer et charges, notamment auprès du fisc.
3 - Quel loyer, et quelles augmentations pour le bail d'un commerce?
Le montant du loyer d’un bail commercial 3-6-9 est plafonné, et ce pendant toute sa durée. Cette disposition ne concerne pas les terrains, bureaux, hôtels et cinémas.
Si le bailleur fait une offre de renouvellement du bail commercial avec un loyer augmenté, le locataire peut contester le nouveau montant du loyer.
Une augmentation peut être appliquée tous les ans ou tous les trois ans. L’augmentation du loyer d’un bail commercial 3 6 9 dépend de l’indice de référence. Il est mentionné dans le bail 3 6 9, et cela peut être l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires.
Si la demande de renouvellement du bail 3 6 9 a été faite par le locataire, l’augmentation du loyer est déterminée par le loyer existant et la variation de l’indice qui a été choisi à la rédaction du bail commercial.
Si le locataire change d’activité ou ajoute une activité non prévue par le bail commercial 3-6-9, le bailleur peut déplafonner le loyer.
4 - Renouvellement et résiliation du bail commercial 3 6 9
Le bail commercial 3 6 9 peut être renouvelé au bout de 9 ans.
Si le bailleur et le locataire ne donnent pas congé, le bail commercial est renouvelé par tacite reconduction. Il devient alors illimité dans le temps, et le loyer est déplafonné au bout de la douzième année.
Le bailleur et le locataire peuvent ne pas renouveler le bail commercial 3 6 9, avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail. La notification doit impérativement être faite par acte d’huissier.
La demande de renouvellement du bail commercial 3 6 9 doit elle aussi être faite par voie d’huissier, avec un préavis de 6 mois.
Si le bailleur refuse la demande de renouvellement du bail commercial 3 6 9 faite par le locataire, il devra payer une indemnité d’éviction.
Un bail commercial 3 6 9 peut être résilié par anticipation en dehors des périodes triennales dans certains cas :
- si le bailleur et le locataire sont d’accord pour résilier le bail ;
- si une clause résolutoire autorise le bailleur à résilier le bail commercial 3 6 9 ;
- si le bailleur ou le locataire sont contraints par la justice, pour non-respect de leurs obligations.
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