Comment rédiger et faire un état des lieux ?

Mis à jour le 01/08/2024 - Par Camille Gayral

Rédiger un état des lieux est obligatoire lors de la signature d'un bail de location. Le propriétaire doit rédiger un état des lieux d'entrée, pour permettre de constater les possibles détériorations déjà présentes. Quand vous quitterez le logement, un état des lieux de sortie sera également effectué. Si des différences entre les deux états des lieux existent, le montant des réparations pourra être retenu sur votre dépôt de garantie.

1 - Comment rédiger l'état des lieux d'un appartement ?

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent être rédigés par le locataire et le propriétaire ou son mandataire, par exemple un agent immobilier, lors de la remise des clefs.

Il doit être réalisé dans des conditions d'éclairage normales. Refusez un état des lieux qui serait fait dans la pénombre, notamment parce que l'électricité n'est pas encore raccordée.

Il est nécessaire que l'état des lieux à l'entrée soit accepté et validé par les deux parties.

Un huissier de justice peut être requis pour rédiger l'état des lieux par le locataire ou le propriétaire, à ses frais. Il réalise l'inspection du logement et rédige l'état des lieux, qui n'a pas besoin d'être signé par le locataire et le propriétaire.

L'état des lieux est rédigé en deux exemplaires. Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent s'établir sur un seul document, à condition que la distinction entre celui d'entrée et celui de sortie soit claire et sans ambigüité. Si deux formulaires d'état des lieux sont faits, l'un à l'entrée et l'autre à la sortie, il faut qu'ils aient la même présentation.

Un état des lieux peut intégrer une grille de vétusté, destinée à prévoir l'usure qui sera occasionnée et constatée.

2 - Que contient l'état des lieux ?

L'objectif consiste à décrire précisément le logement mais aussi les divers équipements installés. Dans le cas où le locataire constate un défaut important quelques jours après son arrivée, qui n'a pas été relevé lors de l'état des lieux, il peut toujours le signaler au propriétaire via une lettre recommandée avec avis de réception.

A noter que l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, autorise le locataire à demander à ce que l'état des lieux soit révisé dans un délai de 10 jours, un délai porté à un mois pour le chauffage.

Certaines mentions doivent impérativement figurer dans l'état des lieux :

•   S'agit-il d'un état des lieux d'entrée ou de sortie ?
•   A quelle date est-il réalisé?
•   Quelle est l'adresse du logement ?
•   Quels sont les signataires, bailleur et locataire, mandataires éventuels ?
•   Quels sont les relevés des compteurs d'eau, de gaz, d'électricité ou toute autre forme d'énergie ?
•   Combien de jeux de clefs ont été remis, à quoi correspondent-ils ?
•   Pour toutes les pièces, comment sont les sols, murs, plafonds et les équipements ? Il est possible d'intégrer des commentaires et d'annexer des photos.

Si certains points ne peuvent pas être immédiatement renseignés dans l'état des lieux, en général parce que l'eau ou l'électricité ne sont pas connectés, des réserves peuvent être faites.
L'état des lieux doit être accepté et signé par l'ensemble des personnes mentionnées.

L'état des lieux de sortie, effectué lors de la remise des clefs, est identique à celui d'entrée, et doit comporter en plus :

•   La nouvelle adresse du locataire.
•   La date de l'état des lieux d'entrée.
•   Les éventuelles évolutions constatées, pour chaque pièce, par rapport à l'état des lieux d'entrée.

3 - Que faire s'il n'y a pas d'état des lieux ?

Si la rédaction de l'état des lieux d'entrée n'a pas été faite, le locataire est présumé avoir pris le logement en bon état lors de la remise des clés.

Le mauvais état du logement à l'arrivée du locataire peut être démontré par celui-ci en l'absence d'état des lieux par des photographies. Le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de rédiger un état des lieux d'entrée, et si celui-ci s'y oppose, c'est lui qui devra prouver le bon état de son logement.

4 - L'état des lieux des meublés

La loi du 6 juillet 1989 a rendu obligatoire l'établissement d'un état des lieux des locations vides.

Pour les meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014, l'état des lieux n'était pas obligatoire.

Après le 27 mars 2014, tout bail de meublé doit être accompagné d'un état des lieux, dont le modèle est identique à celui d'un appartement vide. Il est cependant conseillé d'y adjoindre une description détaillée des meubles, objets et équipements, accompagnée éventuellement de photos.

Nos modèles de lettres de résiliation :