Comment résilier un bail dérogatoire, ou bail précaire ?
Mis à jour le 01/08/2024 - Par Camille Gayral
Sommaire
Le bail dérogatoire, que l'on appelle aussi bail précaire ou bail saisonnier, est un bail de courte durée que l'on trouve aussi bien pour l'habitation que pour les locaux de sociétés. Certains aspects du bail précaire sont très réglementés, alors que d'autres laissent une grande liberté. Le bail dérogatoire facilite certaines activités commerciales, tandis que de nombreux particuliers et bailleurs profitent du bail précaire.
1. Locaux commerciaux : le bail dérogatoire des sociétés
Bail dérogatoire ou précaire : présentation
Le bail dérogatoire, ou bail précaire, des sociétés est une alternative au bail commercial 3-6-9.
Il constitue un engagement sur une durée plus courte, ne dépassant pas 3 ans, sans aucune durée minimale.
Le bail précaire doit être conclu lors de l’entrée du locataire dans le lieu. Il ne peut donc pas intervenir à la suite d’un bail commercial.
Il n’est pas possible de le renouveler, sauf si le total des baux dérogatoires pour le même locataire ne dépasse pas 3 ans.
Il n’y a pas de possibilité pour le locataire, au terme du bail dérogatoire, de demander une indemnité d’éviction.
Le locataire et le bailleur s’engagent pour la durée du bail. Aucun ne peut résilier par anticipation le bail précaire, sauf accord entre eux. Cela signifie que le locataire qui quitte le local avant la fin du bail dérogatoire doit continuer à payer ses loyers.
Que se passe-t-il à l'échéance du bail ?
À la fin du bail précaire, plusieurs cas sont possibles :
- le locataire quitte le local à la date prévue. Le bail dérogatoire est échu et chacun retrouve sa liberté ;
- le locataire ne quitte pas le local. Le bailleur doit s’opposer à sa présence dans le local dans un délai d’un mois ;
- le locataire reste dans les lieux et le propriétaire ne s’y oppose pas dans le délai imparti. Le bail dérogatoire est alors renouvelé automatiquement par un bail commercial.
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2. Le cas particulier du bail saisonnier
Qu'est-ce qu'un bail saisonnier ?
Le bail dérogatoire saisonnier permet au bailleur et au locataire de conclure un contrat de location pour une période de 3 à 6 mois.
Ce bail dérogatoire saisonnier peut être renouvelé chaque année, autant de fois que souhaité, avec la même durée.
Le renouvellement du bail dérogatoire saisonnier n’est toutefois pas automatique. Le bailleur et le locataire n’ont pas besoin de donner congé ou préavis.
Si le lieu permet une saison d’été et une hivernale, il est possible de signer deux baux dérogatoires, un pour chacune.
Si le locataire exerce son activité commerciale dans le local qui est l’objet du bail dérogatoire en dehors des périodes prévues, celui-ci peut être reclassé en bail commercial.
Le bail dérogatoire saisonnier n’est pas nécessairement écrit, et il peut être verbal. Cependant, sa rédaction et sa signature par les deux parties est très vivement conseillée.
Le cas particulier de la location intermittente
Notez bien que la location intermittente, selon laquelle le locataire dispose du local commercial quelques jours par semaine pendant toute l’année, ne peut être conclue par un bail dérogatoire. Il faut dans ce cas précis un bail commercial.
Je résilie mon bail3. Location courte durée : le bail précaire d'habitation
Qu'est-ce qu'un bail précaire d’habitation ?
Le bail précaire, lorsqu’il s’applique à une habitation, est une location de courte durée. Il ne peut durer moins d’un an, et il est limité à trois ans.
Le bailleur ne peut être qu’une personne physique, ou une SCI (Société Civile Immobilière), à condition que celle-ci soit familiale.
Quand peut-on signer un bail précaire ?
La signature d’un bail précaire d’habitation est soumise à la réalisation d’un événement qui justifie la courte durée. Il doit figurer dans le texte du bail précaire, et être suffisamment précis. Un événement trop hypothétique ou vague ne permet pas de rédiger un bail précaire.
Parmi les motifs permettant de proposer un bail précaire d’habitation, on peut citer entre autres :
- l'emménagement dans le logement après une mutation professionnelle. Cela concerne notamment des salariés qui partent en mission de longue durée pour le compte de leur entreprise ;
- un départ à la retraite qui imposera d’occuper le logement à la fin du bail précaire d’habitation ;
- le logement d’un membre de sa proche famille.
Rappelons qu'un état des lieux doit être fait dans le cadre de la signature d'un bail précaire.
4. Comment résilier un bail précaire d'habitation ?
Quand le bailleur peut-il résilier le bail précaire ?
Pour donner congé au locataire en fin de bail précaire, le bailleur doit l’aviser de la bonne réalisation de l’événement qui avait été prétexté, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur doit le faire avec un préavis de 2 mois.
Si l’événement est reporté, le bailleur et le locataire peuvent s’entendre pour différer le terme du bail précaire d'habitation. Toutefois, le bailleur ne peut demander le report du terme du bail qu’une seule fois.
Si en fin de compte l’événement prévu n’intervient pas, le bail précaire est réputé avoir une durée de 3 ans.
Quand un locataire peut-il résilier le bail précaire ?
De son côté, le locataire peut à tout moment résilier un bail précaire, avec un préavis de 3 mois ou un mois, suivant le lieu. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le loyer et le renouvellement du bail d’un logement pour lequel un bail précaire a été signé sont soumis aux obligations de la loi du 6 juillet 1989.
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