La tacite reconduction d’un bail commercial
Mis à jour le 01/08/2024 - Par Camille Gayral
Sommaire
Lorsqu'un bail commercial arrive à son terme, locataire et bailleur peuvent le renouveler par tacite reconduction. La tacite reconduction d'un bail commercial a des implications fortes pour le locataire et donne à terme au bailleur de nouvelles libertés d'augmentation de loyer ou de congé. C'est pour cela que les locataires utilisent peu la tacite reconduction de leur bail commercial et préfèrent un renouvellement. Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail par tacite reconduction ? Quels sont les risques auxquels une entreprise, un commerçant ou un artisan s'expose ? Réponses et conseils dans le guide.
1. La tacite reconduction d'un bail commercial
La tacite reconduction d’un bail commercial est différente de celle d’un logement. Si au terme du bail commercial de 9 ans, ni le bailleur, ni le locataire ne se manifestent, le bail est reconduit tacitement, dans les mêmes conditions sauf une. En effet, la durée de la reconduction tacite d’un bail commercial n’est pas de 9 ans, mais illimitée.
Notez cependant que si le bail commercial est reconduit tacitement, le loyer sera de toute façon déplafonné après 12 ans d’occupation.
Le bailleur pourra également donner congé au locataire à tout moment, notamment s’il refuse une offre de renouvellement du bail commercial faite par le locataire.
C’est pour cette raison que les locataires demandent en général le renouvellement de leur bail commercial plutôt que sa tacite reconduction. Notez bien que le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial jusqu’à la douzième année.
2. Le locataire a-t-il intérêt à la tacite reconduction ?
Lorsqu’arrive la fin du contrat de location, le locataire peut ne pas se manifester et laisser opérer la tacite reconduction de son bail commercial.
Il peut également donner son congé au bailleur avant la tacite reconduction du bail commercial. C’est souvent le cas lorsqu’un commerçant ou artisan souhaite partir en retraite et n’a personne pour prendre sa succession ou racheter son fonds de commerce.
Dans ce cas, le bail commercial n’est pas reconduit tacitement, pas renouvelé, et le bailleur retrouve la disponibilité du local, sans avoir à verser d’indemnité.
Le renouvellement plutôt que la tacite reconduction du bail commercial
Le locataire peut demander le renouvellement de son bail commercial sans attendre sa tacite reconduction.
Dans ce cas, le bailleur a quatre possibilités :
- il accepte le renouvellement du bail commercial aux mêmes conditions ;
- il accepte de renouveler le bail commercial avec un loyer réévalué ;
- il refuse de renouveler le bail commercial ;
- il ne répond pas à l’offre de renouvellement du locataire.
La demande de renouvellement, ou le congé, doivent être faits 6 mois avant le terme du bail commercial. Elle doit être notifiée par acte d’huissier. Faute de demande, et si le bailleur agit de même, la tacite reconduction du bail commercial interviendra.
3. Le bailleur et la tacite reconduction du bail commercial
Le bailleur d’un local commercial peut au terme du bail donner son congé au locataire, avec ou sans renouvellement du bail. Il peut également ne rien faire, pour une tacite reconduction du bail commercial.
Si la tacite reconduction du bail commercial a lieu, le nouveau bail sera à durée illimitée, ce qui semble réduire les possibilités futures d’action du bailleur. En contrepartie, dès que le locataire aura occupé le local depuis 12 ans, le plafonnement du loyer cessera, et le bailleur pourra l’augmenter.
Le congé, avec ou sans offre de renouvellement
Le bailleur peut également donner congé au locataire, sans offre de renouvellement. Il faut dans ce cas que le congé mentionne la raison pour laquelle le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial, ainsi que la possibilité pour le locataire de contester cette décision ou de demander une indemnité d’éviction. Cette indemnité d’éviction doit être demandée par le locataire dans un délai de 2 ans.
Il existe des motifs qui peuvent permettre au bailleur du local commercial de ne pas payer d’indemnité d’éviction.
C’est le cas si le bail ne peut plus être commercial, si l’immeuble doit être démoli, totalement ou en partie, pour cause d’insalubrité, ou s’il est dangereux.
Si le bailleur donne congé avec offre de renouvellement du bail commercial, il peut proposer une augmentation de loyer. Le loyer est plafonné, mais peut être déplafonné dans certains cas.
Le locataire peut :
- Refuser l’offre de renouvellement,
- Accepter l’offre de renouvellement,
- Accepter le congé
- Contester le congé et l’offre de renouvellement.
- Demander une indemnité d’éviction pour accepter le congé.