Les motifs de résiliation d'un bail de location par le propriétaire
Mis à jour le 01/08/2024 - Par Camille Gayral
Sommaire
Un propriétaire peut résilier le bail de location pour différentes raisons. Quels sont ses motifs de résiliation ? Quelles sont les conditions à remplir pour mettre fin au contrat ? Notre guide fait le point.
1. La résiliation du bail par le propriétaire pour motif familial
Qui peut reprendre le logement et permettre la résiliation du bail ?
La reprise du logement pour son usage propre est un motif de résiliation du bail qui suppose que le propriétaire veuille habiter lui-même le bien, à la place du locataire dont le bail arrivera à terme.
Le conjoint, concubin, partenaire pacsé, les parents et enfants du propriétaire ou de son conjoint peuvent ainsi faire du logement leur résidence principale.
Comment le propriétaire doit-il demander la résiliation pour motif familial ?
La notification, avec le détail du motif de résiliation du bail (identité du futur occupant, lien de parenté), doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Si l’habitation par la famille motive la résiliation du bail et que le propriétaire vient d’acheter le bien, il peut donner congé à l’échéance du bail. Cependant, la résiliation ne prendra effet que deux ans après la date d’achat. Ceci est valable même si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’achat.
Qui peut contester le motif de résiliation du bail ?
Le locataire qui constate que le logement est inoccupé, ou occupé par une personne extérieure à la famille, ou comme résidence secondaire, peut contester le motif de résiliation du bail.
Envoyer mon recommandé2. Comment résilier le bail d'un locataire pour vendre le logement ?
Un motif de résiliation accepté par la loi
La vente du logement est également un motif de résiliation d’un bail par le propriétaire accepté par la loi. Notez que ce n’est pas uniquement le propriétaire vendeur qui est concerné, mais aussi l’acquéreur du logement. Il sait forcément que le bien qu’il a acquis a un locataire en place, et ce motif de résiliation d’un bail est très contraignant.
Le locataire est prioritaire pour acheter le logement
Le propriétaire qui met en vente son bien doit dans sa lettre de congé au locataire faire apparaître le prix de vente et le mode de paiement, qui peut être au comptant ou échelonné, par exemple pour un viager. Ce courrier doit également indiquer la composition et la description du bien vendu.
Si le propriétaire vendeur ne respecte pas cette procédure, le locataire peut considérer que le motif de résiliation du bail n’est pas valable. Dans ce cas, le bail est reconduit automatiquement.
Comment doit-être faite l'offre de vente au locataire ?
Notez bien que le fait d’envoyer un congé au locataire dans la forme ci-dessus vaut offre de vente, et qu’il est toujours prioritaire.
Il faut savoir que l’ancien propriétaire a l’obligation de proposer à son locataire d’acheter le logement. De plus, s’il s’avère que le montant final de la vente est inférieur au prix qui avait été proposé au locataire, celui-ci dispose d’un motif recevable pour faire jouer son droit de préemption.
3. Quels motifs permettent au propriétaire bailleur de résilier le bail ?
La liste des motifs légitimes de résiliation d'un bail de location par le propriétaire
La loi reconnait au propriétaire des motifs légitimes et sérieux de résiliation d’un bail de location.
- Défaut de paiement du loyer : Si le loyer est payé de manière répétitive en retard, ou si il n’est pas payé du tout, le propriétaire dispose d’un motif de résiliation du bail recevable.
- Usage non-paisible des lieux loués : Le fait de faire du bruit, tapage nocturne ou même bruit important en journée, est un motif de résiliation d’un bail que peut invoquer un propriétaire.
- Non respect de la destination des lieux : Le contrat de bail définit clairement l’usage du logement. Si le locataire ne respecte pas le bail, par exemple en exerçant une activité professionnelle sans autorisation, le propriétaire dispose d’un motif de résiliation du bail. La rédaction des baux fait en général référence à une « habitation bourgeoise » pour qualifier le mode d’habitation accepté.
- Défaut d'assurance : Le logement fait avec l’automobile partie des biens qui doivent être assurés, même si le propriétaire d’un logement n’y est pas tenu. Le locataire doit fournir annuellement une attestation d’assurance valide. Le défaut d’assurance est un motif de résiliation du bail par le propriétaire.
- La sous-location sans autorisation, le refus de voir des travaux réalisés ou la transformation du logement sans autorisation sont d’autres motifs de résiliation d’un bail.
- Certains motifs de résiliation d’un bail peuvent être dus au propriétaire. C’est le cas pour la rénovation, la réhabilitation, et bien sûr la démolition du logement.
- Le non renouvellement d’un cautionnement des loyers est aussi un motif de résiliation du bail.
Dans tous les cas, il appartient au bailleur de justifier son motif de résiliation.
4. Peut-on résilier le bail de locataires protégés ?
Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?
Un locataire est protégé s’il héberge une personne de plus de 65 ans à l’échéance du bail et s’il est en dessous d’un plafond de ressources. Ce plafond dépend du lieu et de la composition du foyer.
Notez que si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus ne dépassant pas un plafond, il dispose d’un motif pour résilier le bail de son locataire.
Le préavis de résiliation d'un bail locatif
Pour tout savoir sur le préavis en cas de résiliation de bail locatif et les délais à respecter avant de devoir quitter un logement, n'hésitez pas à consulter notre guide dédié aux durées de préavis.
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Pour en savoir plus sur la procédure de résiliation d'un bail de location par le propriétaire, vous pouvez consulter notre guide dédié sur le site de Lettre Recommandée. D'autres guides destinés aux bailleurs sont également proposés.