La résiliation d'un bail habitation ou commercial
Mis à jour le 14/11/2024 - Par Séverine Fauchille
Sommaire
Mettre fin à un bail, d’habitation ou commercial, est un moment clé pour un particulier ou une société. Il y a de nombreuses raisons qui poussent à la résiliation d’un bail, et aussi de multiples possibilités de quitter un logement ou un local dans de bonnes conditions. Mais il faut préparer son dossier et connaître la loi, pour arrêter un bail sans erreur et en toute sérénité. Les délais, le préavis, les motifs et la méthode, tout compte pour résilier un bail. Notre service d'envoi vous aide dans vos démarches en seulement quelques clics.
1 - La résiliation du bail par le bailleur
Pour le bailleur, résilier un bail de location est compliqué.
Casser un bail commercial
La loi protège avant tout le locataire, qu’il soit une société ou un particulier. Le propriétaire ou le bailleur professionnel n’a que peu de possibilités de résiliation d’un bail avant le terme.
Le bailleur est donc peu susceptible d'obtenir une résiliation du bail, mais plutôt son non renouvellement. Le non-renouvellement lui-même n’est pas toujours évident, et il peut parfois, dans le cas d’un bail commercial, entraîner une indemnité d’éviction.
Cependant, un bail peut comporter des clauses résolutoires, qui si elles ne sont pas observées par le locataire permettent au bailleur d’entamer une action pour résilier le bail en ayant l’assurance d’arriver à ses fins.
D’autres motifs peuvent aussi donner matière à la résiliation anticipée d’un bail par le bailleur. On peut citer :
- le défaut de paiement ;
- la disparition d’une société ;
- l’insalubrité du local ;
- le danger qu’il y aurait à maintenir le locataire en place, etc.
Rompre un bail d’habitation
Le propriétaire peut mettre en avant la vente du bien, son usage familial, des travaux importants, pour résilier un bail d'habitation.
Les clauses de résiliation d'un bail par le propriétaire ou bailleur peuvent varier, même si certaines sont récurrentes, car imposées par la loi. Il faut donc relire très attentivement le document qui a été signé par les deux parties avant d’entamer une procédure de résiliation.
2 - Comment se déroule la résiliation du bail par le locataire ?
Le locataire est privilégié pour la résiliation d'un bail.
A quel moment résilier son contrat locatif ?
La résiliation d’un bail d'habitation ou commercial par le locataire est nettement plus simple que pour le bailleur. Il n’a pas à attendre une échéance triennale ou le terme du bail pour le résilier librement.
Faut-il justifier son départ ?
Le locataire n’a pas à justifier, sauf exceptions, le motif de sa demande de résiliation du bail, et le préavis peut être très court. Il reste cependant contraint à une résiliation par courrier recommandé ou remis en main propre ou par huissier, et au respect des délais de préavis.
Le préavis met-il fin aux paiements de la location ?
Le locataire particulier ou professionnel doit continuer à payer son loyer jusqu’au moment où il quitte le logement. Cela signifie que le locataire ne doit pas se dispenser de payer le dernier mois sous prétexte que son dépôt de garantie représente ce montant.
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3 - Quel est le préavis pour arrêter un bail ?
Le préavis est l’élément essentiel pour résilier un bail. S'il n'est pas respecté, c’est l’ensemble de la résiliation ou du non renouvellement qui peut être compromis.
Le préavis pour la rupture d’un bail commercial
Pour résilier un bail commercial ou ne pas le renouveler, le délai de préavis « standard » est de 6 mois.
Le préavis pour la rupture d’un bail d’habitation
Le préavis de résiliation imposé au locataire dépend, pour un bail d’habitation, du type de bien, de sa localisation, du bailleur. Il sera de 3 mois pour un logement vide, un mois pour un meublé, voire 2 mois pour un changement de HLM et de bailleur.
Le bail dérogatoire, ou bail précaire, le bail étudiant et le bail de location saisonnière, ont leur propre régime de préavis.
4 - La lettre de résiliation du bail et sa transmission
Résilier un bail est une démarche qui commence par un courrier, que le locataire ou le propriétaire envoie à l’autre partie.
Modèle de lettre de résiliation de bail d’habitation
Voici un exemple de courrier à personnaliser.
Modèle de lettre pour mettre fin à son bail d’habitation
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : résiliation du bail d’habitation
Madame, Monsieur,
Par cette lettre envoyée en recommandé, je vous donne congé de mon bail de location, pour le logement situé à l'adresse suivante ……. (noter l’adresse).
Conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et son article 15 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 – art. 82, "le délai de préavis applicable au congé est de trois mois", et "ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée". Je vous remercie donc de prendre en compte ma demande de résiliation dès réception de celle-ci. Je vous informe que je quitterai les lieux le ……….. (noter la date de départ).
Je me tiens disponible afin de fixer un rendez-vous d'état des lieux de sortie du logement.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, à mes salutations respectueuses,
(Signature)
Je résilie mon bail habitationSelon le motif de déménagement, il est possible de réduire la durée initiale du préavis. Dans ce cas, vous devez préciser ce motif dans le courrier (par exemple, une mutation).
Modèle de lettre de résiliation de bail commercial
Vous trouverez ci-dessous un exemple de courrier pour rompre un bail commercial.
Modèle de lettre pour résilier un bail 3 6 9
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : résiliation du bail commercial
Madame, Monsieur,
Je vous informe par cette présente lettre que je vous donne congé pour le ............. (indiquer la date de départ) du local professionnel situé au .............(indiquer l’adresse) que j’occupe actuellement conformément au contrat de bail professionnel signé le ............. (indiquer la date) et conformément au délai de préavis de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Je suis disponible pour fixer ensemble une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés du local concerné.
Je vous prie de recevoir, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations respectueuses.
Résilier le bail commercialA l'instar de la rupture du contrat logement, vous n'avez pas à préciser de motif si vous respecter le délai de préavis.
L’envoi de la lettre en recommandé avec avis de réception
La loi permet dans certains cas une transmission de cette résiliation d'un bail par un simple courrier, mais il est toujours fortement conseillé de recourir à la lettre recommandée avec accusé de réception, même si elle n’est pas exigée. L’accusé de réception est une preuve de dépôt, utile si un litige survient. Pensez à utiliser notre service qui vous propose des lettres à personnaliser et l'envoi de celles-ci. Elles seront ensuite confiées à La Poste.
La remise en main propre contre émargement et reçu est une possibilité, mais elle oblige à avoir un contact avec le bailleur ou le locataire, qui n’est pas forcément souhaitable si les rapports sont tendus.
Pour un bail commercial, la résiliation, le non renouvellement ou l’offre de renouvellement doivent impérativement être remis par acte d’huissier.
5 - Quels recours contre la résiliation d’un bail ?
Le non renouvellement d'un bail par le bailleur peut donner lieu à des recours de la part du locataire.
On peut citer par exemple la contestation des clauses liées à la vente du bien, à son utilisation familiale. D’autres raisons pour résilier un bail peuvent porter sur l’augmentation du loyer, les retards de paiement. La résiliation d’un bail pour nuisance laisse elle aussi la place à de multiples interprétations.
Enfin, le non respect d’une clause, utilisé pour résilier un bail ou au contraire imposer son renouvellement, peut souvent être discuté.
Tout est affaire de preuves, et les délais d’une action judiciaire peuvent être particulièrement longs et coûteux. C’est pour cela que la concertation est toujours la première action à mener, directement entre les parties, ou par le biais de la Commission Départementale de Concertation.
Je résilie mon bailLa résiliation d'un bail en 3 questions
Quel est le préavis pour une location habitation ?
Si le logement est en zone tendue, le préavis est d'1 mois. Sinon, le préavis est de 3 mois. Il y a également des motifs légitimes pour réduire ce délai.
Quel est le préavis pour un bail commercial ?
Un bail commercial peut être rompu par le locataire en respectant un préavis de 6 mois.
Comment résilier un contrat locatif ?
Il faut rédiger un courrier. Il est possible de la donner en main propre, mais nous vous recommandons vivement d'envoyer votre lettre de résiliation en recommandé avec avis de réception. La dernière solution est de la transmettre via un huissier.