La résiliation de bail locatif ou commercial par un copropriétaire
Mis à jour le 01/08/2024 - Par Camille Gayral
Sommaire
En cas de nuisances sonores ou autres au sein d’une copropriété, il est nécessaire de rappeler au locataire et au propriétaire bailleur que le règlement de copropriété est un contrat avec des droits et des obligations à respecter. La Cour de cassation a récemment prononcé un arrêt qui permet, en vertu de l’action oblique, à l’un des copropriétaires de faire résilier le bail locatif ou commercial d’un voisin qui contrevient à ces règles. Le rappel des faits.
1. Copropriété : des troubles de voisinage
Le règlement de copropriété est par nature un contrat. Les copropriétaires comme les locataires doivent donc se conformer au respect de ce règlement. Un membre de la copropriété a ainsi le droit d’en exiger le respect de la part des autres copropriétaires et locataires.
En cas de troubles du voisinage et de nuisances occasionnées par un locataire, le copropriétaire bailleur a la responsabilité d’enjoindre le locataire à respecter le règlement afin de faire cesser les nuisances.
Mais que se passe-t-il en cas d’inaction du propriétaire bailleur ?
2. Saisir la justice pour faire résilier le bail
Voici le contexte de cette procédure judiciaire.
Une société spécialisée dans l’achat, la vente et la réparation de scooters a signé un contrat de bail pour un local commercial dans un immeuble en copropriété. Dans le cadre de ses activités, la société occasionne des nuisances sonores et olfactives.
Les propriétaires d’un autre lot de la copropriété constatent l’inaction du propriétaire bailleur à faire cesser les troubles de voisinage. Ils assignent donc la société en justice pour arrêter leur activité et faire résilier le bail locatif et commercial.
Un copropriétaire tiers a-t-il le droit de s’immiscer dans un contrat de bail ?
3. La procédure jusqu’à l’arrêt de la Cour de cassation
Les propriétaires du bien en location portent l’action judiciaire devant la Cour d’appel au motif qu’un tiers ne peut légalement ‘interférer’ dans un contrat de bail signé par un bailleur et un locataire.
La Cour d’appel constate l’inaction ou la carence du propriétaire à faire respecter le règlement de copropriété. Elle donne raison aux voisins copropriétaires sur la base de l’action oblique. La rupture du contrat de bail locatif est prononcée.
Dans son arrêt rendu le 8 avril 2021, la Cour de cassation confirme cette décision de justice.
4. Gestion de copropriété : les conséquences de l'action oblique
En droit civil, l’action oblique permet à un créancier d’exercer des droits et actions au nom du débiteur, si celui-ci néglige ou refuse de les exercer et cause un préjudice.
Dans le cas présent, le créancier (voisin copropriétaire) se substitue au débiteur négligent (propriétaire bailleur) pour rompre le contrat de bail commercial et faire expulser la société de réparation de scooter.
Conséquence du jugement qui fait jurisprudence : en cas de nuisance ou de préjudice contraire au règlement de copropriété, un voisin copropriétaire ou tiers peut, en vertu de l’action oblique, intenter une action judiciaire et demander la résiliation d’un bail locatif.
Résilier un bail de location