La reconduction tacite d'un bail d'habitation
Mis à jour le 01/08/2024 - Par Camille Gayral
Sommaire
Un contrat ou un bail est renouvelé par tacite reconduction quand, lorsqu'il arrive à son terme, un nouveau le remplace automatiquement. Si le propriétaire ou bailleur et le locataire ne se manifestent pas pour demander son non renouvellement ou sa modification, la tacite reconduction du bail s'applique. Mais faut-il accepter la tacite reconduction de votre bail ? Une modification du loyer est souvent en jeu et bloque la tacite reconduction.
1 - Qu'est-ce que la tacite reconduction ?
La tacite reconduction d’un contrat, et le bail d’habitation en fait partie, signifie que celui-ci est automatiquement renouvelé, dans les mêmes conditions et pour la même durée, lorsqu’il arrive à son terme.
Pour qu’un bail ne soit pas reconduit tacitement, il suffit que l’une des deux parties, le locataire ou le bailleur, précise qu’il ne veut pas le renouveler.
Le principe de la tacite reconduction est de ne pas nécessiter la moindre action pour que le contrat ou le bail soit renouvelé. Quelles que soient les contraintes du contrat et le niveau d’engagement financier et personnel qu’il implique, sa tacite reconduction se fait naturellement et sans aucune discussion.
Dans certains domaines, comme les contrats d’assurance par exemple, la tacite reconduction est encadrée par la loi Hamon, qui impose une obligation d’information sur les délais et préavis exigés pour un non renouvellement.
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2 - La tacite reconduction d’un bail
La reconduction tacite d’un bail implique que tout ce qui composait le bail qui arrive à son terme se retrouve dans un nouveau bail.
La reconduction prend effet au terme du précédent bail. Ce n’est pas un bail qui est prolongé à la suite de la reconduction tacite, mais bien un nouveau bail qui est créé, en tous points identique au premier.
La durée de reconduction tacite d'un bail de logement vide est de 3 ans si le bailleur est une personne physique, et 6 ans pour une personne morale.
Notez que dans le cas d’une colocation, le renoncement d’une partie des colocataires ne met pas fin au bail, qui peut être tacitement reconduit. Il faut alors que le colocataire désirant ne pas renouveler le bail se manifeste dans les conditions prévues dans le bail.
Le bail étudiant, d'une durée de 9 mois, n'est pas concerné par la tacite reconduction.
Attention : Si au terme d'un bail dérogatoire, ou bail précaire, le locataire continue à occuper le logement, la tacite reconduction du bail s'applique, avec une durée de 9 ans !
Cela signifie que si l’une des deux parties veut des changements, la tacite reconduction du bail ne le permet pas. Il faut alors en passer par le non renouvellement, puis la discussion et la signature d’un nouveau bail, accepté par le locataire et le bailleur.
Les modifications le plus généralement souhaitées sont sur le montant du loyer. Les propriétaires peuvent mettre en avant un loyer sous-évalué par rapport à ce qui se pratique localement, ou des travaux. Les locataires peuvent invoquer un loyer surévalué, ou une dégradation du logement qui n’est pas de leur fait.
Le locataire n’a pas à justifier sa non reconduction tacite ou son départ anticipé, tandis que le propriétaire, qui dispose de moins de motifs de non reconduction, est obligé de le faire.
Résilier mon bail de location3 - Quand il n’y a pas de tacite reconduction du bail
Pour s’opposer à la tacite reconduction d’un bail, locataire et bailleur doivent en informer l’autre partie, par un courrier recommandé avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement et reçu, ou acte d’huissier.
Notez que le locataire n’a pas à attendre la tacite reconduction du bail pour le résilier. Il peut le faire à tout moment, avec un préavis variable suivant sa situation et le type de logement, entre 1 et 3 mois.
Pour le propriétaire, la non-reconduction tacite du bail doit être signifiée 6 mois avant le terme du bail. Il doit exposer ses motifs dans son courrier de résiliation.
A partir du moment où le bail n’est pas reconduit tacitement, le locataire et le bailleur doivent établir un nouveau bail accepté par les deux pour que le locataire reste en place. En cas de différent, la Commission Départementale de Conciliation, puis éventuellement la justice, peuvent être saisies.
4 - Les lois Hamon, Chatel, Alur, et la tacite reconduction
Les contrats à tacite reconduction sont en général régis par les lois Chatel et Hamon. L’une impose au fournisseur d’informer le client de la prochaine échéance du contrat, l’autre permet au client de se désengager librement après la première année de contrat.
Ces lois ne s’appliquent pas aux baux d’habitation. Le bailleur n’est donc absolument pas obligé de vous avertir de la date limite à laquelle vous pourrez résilier votre bail.
Quant à la possibilité pour le bailleur et le locataire de résilier un bail avant son terme, elle ne dépend pas de la loi Hamon, mais de la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové).
La loi Alur a modifié entre autres les préavis des congés, et les motifs permettant aux propriétaires de résilier un bail avant son terme.
Résilier mon bail de location